La valuación inmobiliaria es necesaria para una variedad de actividades, incluida la financiación, la lista de ventas, el análisis de inversiones, los seguros de propiedad y los impuestos. Pero como asesor inmobiliario, determinar el precio de venta o de compra de un inmueble es la aplicación más útil de la valuación inmobiliaria.
En este artículo te proporcionamos una introducción a los conceptos y métodos básicos de la valuación inmobiliaria, particularmente en lo que respecta a las ventas.
Sigue leyendo para saber más o ve el siguiente video:
Conceptos básicos de la valuación inmobiliaria
Técnicamente hablando, el valor de una propiedad se define como el valor presente de los beneficios futuros que surgen de ser propietario de un bien inmueble. A diferencia de muchos bienes de consumo que se utilizan rápidamente, los beneficios de los bienes inmuebles generalmente se obtienen durante un largo período de tiempo.
Por lo tanto, una valuación inmobiliaria debe tener en cuenta las tendencias económicas y sociales, así como los controles o regulaciones gubernamentales y las condiciones ambientales que pueden influir en los cuatro elementos del valor:
- Demanda: el deseo o necesidad de propiedad respaldado por los medios financieros para satisfacer el deseo.
- Utilidad: la capacidad de satisfacer los deseos y necesidades de los futuros propietarios.
- Escasez: la oferta finita de propiedades competidoras.
- Transferibilidad: la facilidad con la que se transfieren los derechos de propiedad.
Valor versus costo y precio
El valor no es necesariamente igual al costo o al precio. El costo se refiere a los gastos reales (en materiales o en mano de obra, por ejemplo). El precio, por otro lado, es la cantidad que alguien paga por algo. Si bien el costo y el precio pueden afectar el valor, no lo determinan.
El precio de venta de una casa puede ser de 15,000 dólares, pero el valor puede ser significativamente mayor o menor. Por ejemplo, si un nuevo propietario encuentra un defecto grave en la casa, como unos cimientos defectuosos, el valor de la casa podría ser inferior al precio.
Valor de mercado
Una valuación inmobiliaria es una opinión o estimación sobre el valor de una propiedad en particular a una fecha específica. El objetivo de una valuación inmobiliaria es determinar el valor de mercado de una propiedad: el precio más probable que la propiedad generará en un mercado abierto y competitivo.
Es posible que el precio de mercado, el precio al que realmente se vende la propiedad, no siempre represente el valor de mercado. Por ejemplo, si un vendedor está bajo coacción debido a la amenaza de ejecución hipotecaria, o si se realiza una venta privada, la propiedad puede venderse por debajo de su valor de mercado.
Métodos de valuación inmobiliaria
Una valuación inmobiliaria precisa depende de la recopilación metódica de datos. Se recopilan y analizan datos específicos, que cubren detalles sobre la propiedad en particular, y datos generales, relacionados con el país, la región, la ciudad y el vecindario donde se encuentra la propiedad, para llegar a un valor. Para hacer una valuación inmobiliaria se utilizan tres enfoques básicos para determinar el valor de una propiedad.
Método de valuación inmobiliaria 1: enfoque de comparación de ventas
El enfoque de comparación de ventas se utiliza comúnmente para valorar viviendas y terrenos unifamiliares. A veces llamado enfoque de datos de mercado, es una valuación inmobiliaria obtenida de comparar una propiedad con propiedades vendidas recientemente con características similares. Estas propiedades similares se denominan comparables y, para proporcionar una comparación válida, cada una debe:
- Ser lo más similar posible a la propiedad en cuestión.
- Haberse vendido durante el último año en un mercado abierto y competitivo.
- Haberse vendido en condiciones típicas del mercado.
En el proceso de la valuación inmobiliaria debes utilizar al menos tres o cuatro comparables. Los factores más importantes a considerar al seleccionar comparables son el tamaño, las características comparables y, quizás sobre todo, la ubicación, que puede tener un efecto tremendo en el valor de mercado de una propiedad.
Cualidades comparables
Dado que no hay dos propiedades exactamente iguales, para hacer una valuación inmobiliaria ajustas los precios de venta de las comparables para tener en cuenta características diferentes y otros factores que afectan el valor, incluyendo:
- Edad y estado del edificio.
- Fecha de venta, si ocurren cambios económicos entre la fecha de venta de un comparable y la fecha de la valuación inmobiliaria.
- Términos y condiciones de venta, como si el vendedor de una propiedad estuvo bajo coacción o si una propiedad se vendió entre parientes (a un precio con descuento).
- Ubicación, ya que propiedades similares pueden diferir en precio de un vecindario a otro.
- Características físicas, incluido el tamaño del lote, paisajismo, tipo y calidad de la construcción, número y tipo de habitaciones, metros cuadrados de espacio habitable, pisos de madera, garaje, mejoras en la cocina, chimenea, piscina, aire central, etc.
La estimación del valor de mercado de la propiedad en cuestión está dentro del rango formado por los precios de venta ajustados de los comparables. Dado que algunos de los ajustes realizados a los precios de venta de los comparables son más subjetivos que otros, para hacer una valuación inmobiliaria normalmente se le da consideración ponderada a los comparables que tienen la menor cantidad de ajuste.
Método de valuación inmobiliaria 2: enfoque de costos
El enfoque del costo lo puedes utilizar para estimar el valor de las propiedades que han sido mejoradas por uno o más edificios. Este método de valuación inmobiliaria implica hacer estimaciones separadas del valor de los edificios y del terreno, teniendo en cuenta la depreciación. Las estimaciones se suman para calcular el valor de toda la propiedad mejorada.
El enfoque de costos parte del supuesto de que un comprador razonable no pagaría más por una propiedad mejorada existente, que el precio para comprar un lote comparable y construir un edificio comparable. Este enfoque es útil cuando la propiedad que estás valorando es un tipo que no se vende con frecuencia y no genera ingresos. Los ejemplos incluyen escuelas, hospitales y edificios gubernamentales.
Puedes estimar los costos de construcción de varias maneras:
- Método del metro cuadrado: multiplicas el costo por metro cuadrado de un edificio comparable recientemente construido, por la cantidad de metros cuadrados del edificio en cuestión.
- Método de unidad en el lugar: estimas los costos con base en el costo de construcción por unidad de medida de los componentes individuales del edificio, incluida la mano de obra y los materiales.
- Método de encuesta cuantitativa: estimas las cantidades de materias primas necesarias para reemplazar el edificio en cuestión, junto con el precio actual de los materiales y los costos de instalación asociados.
Depreciación
Para efectos de la valuación inmobiliaria, la depreciación se refiere a cualquier condición que afecte negativamente el valor de una mejora a un inmueble, y toma en consideración:
- Deterioro físico: incluye el deterioro curable, como la pintura y el resane de las paredes, y el deterioro incurable, como los problemas estructurales.
- Obsolescencia funcional: se refiere a las características físicas o de diseño que los propietarios ya no consideran deseables, como electrodomésticos obsoletos, accesorios que parecen anticuados o casas con cuatro dormitorios, pero solo un baño.
- Obsolescencia económica: causada por factores externos al inmueble, como estar ubicado cerca de un aeropuerto ruidoso o de una fábrica contaminante.
Metodología para la valuación inmobiliaria con enfoque de costos
- Estima el valor del terreno como si estuviera desocupado y disponible para darle el máximo y mejor uso, utilizando el enfoque de comparación de ventas, ya que el terreno no se puede depreciar.
- Calcula el costo actual de construcción del edificio(s) y las mejoras del sitio.
- Estima el importe de la depreciación de las mejoras resultantes del deterioro, obsolescencia funcional u obsolescencia económica.
- Deduce la depreciación de los costos estimados de construcción.
- Agrega el valor estimado del terreno al costo depreciado de los edificios y las mejoras del sitio para determinar el valor total de la propiedad.
Método de valuación inmobiliaria 3: enfoque de capitalización de ingresos
Este método de valuación inmobiliaria, a menudo llamado simplemente enfoque de ingresos, se basa en la relación entre la tasa de rendimiento que requiere un inversionista y el ingreso neto que produce una propiedad. Se utiliza para estimar el valor de propiedades que generan ingresos, como complejos de apartamentos, edificios de oficinas y centros comerciales.
Utilizar el enfoque de capitalización de ingresos para hacer una valuación inmobiliaria, puede ser bastante sencillo cuando se espera que la propiedad en cuestión genere ingresos futuros y cuando sus gastos sean predecibles y estables.
Capitalización directa
Sigue estos pasos para hacer una valuación inmobiliaria utilizando el enfoque de capitalización directa:
- Calcula el ingreso bruto potencial anual.
- Ten en cuenta las pérdidas por desocupación y cobro de alquileres para determinar el ingreso bruto efectivo.
- Deduce los gastos operativos anuales para calcular el ingreso operativo neto anual.
- Calcula el precio que pagaría un inversionista típico por los ingresos generados por el tipo y clase de propiedad en particular. Esto lo logras estimando la tasa de rendimiento o tasa de capitalización.
- Aplica la tasa de capitalización a los ingresos operativos netos anuales de la propiedad para formar una estimación del valor de la propiedad.
Multiplicadores del ingreso bruto
El método del multiplicador de ingresos brutos (GIM) lo utilizas para tasar otras propiedades que normalmente no se compran como propiedades de ingresos pero que pueden alquilarse, como viviendas unifamiliares y bifamiliares. El método GIM de valuación inmobiliaria relaciona el precio de venta de una propiedad con los ingresos esperados por el alquiler.
Para propiedades residenciales, normalmente se utiliza el ingreso mensual bruto; y para propiedades comerciales e industriales se utiliza el ingreso bruto anual. El método del multiplicador de ingresos brutos se calcula de la siguiente manera:
Precio de venta ÷ Ingresos por alquiler = Multiplicador de ingresos brutos
Utiliza datos recientes de ventas y alquileres de al menos tres propiedades similares para establecer un GIM preciso. Luego, aplica el GIM al alquiler justo de mercado estimado de la propiedad en cuestión para determinar su valor de mercado, que calculas de la siguiente manera:
Ingresos por alquiler x GIM = Valor de mercado estimado
Palabras finales
Hacer una valuación inmobiliaria precisa es importante para los prestamistas hipotecarios, los inversores, las aseguradoras, los compradores y los vendedores de bienes inmuebles. Si bien una valuación inmobiliaria generalmente la realiza un profesional capacitado, como asesor inmobiliario te beneficia tener una comprensión básica de los diferentes métodos de valuación inmobiliaria.
¿Tienes alguna pregunta o comentario? ¡Déjalo abajo y estaremos encantados de responderte!
Además, te invitamos a unirte a nuestro canal gratuito de WhatsApp, donde compartimos consejos exclusivos y nos mantenemos al tanto de las últimas tendencias en el mercado inmobiliario en línea. Juntos, construiremos un camino exitoso hacia la visibilidad y el éxito.
También queremos agradecerte por ser parte de nuestra comunidad dedicada a la excelencia en bienes raíces. Juntos, estamos transformando la captación de propiedades y alcanzando nuevos niveles de éxito.
¡Esperamos saber de ti pronto!