Cuando asesoras a un cliente para comprar o vender una propiedad, siempre debes hacer un análisis del mercado inmobiliario. Para hacerlo, utilizas la información de propiedades similares para calcular el precio más preciso. Al hacer el análisis, realiza ajustes para las características individuales de cada propiedad.
Además, comparar propiedades te permite obtener más información sobre un vecindario y te ayuda a comprender el mercado inmobiliario local. El análisis del mercado inmobiliario, también conocido como análisis comparativo del mercado, es un método confiable para encontrar el valor de una propiedad. Sigue estos pasos para hacerlo correctamente.
Sigue leyendo para saber más o ve el siguiente video:
Paso 1 | El análisis de la propiedad individual
Un análisis del mercado inmobiliario comienza estudiando la propiedad que estás vendiendo o que tu cliente desea comprar. El factor más importante es cuántos dormitorios y baños tiene la propiedad, información que utilizas como guía al seleccionar viviendas comparables.
Las propiedades de dos dormitorios tienen un valor inferior que las de tres y las que tienen más de cuatro dormitorios, suelen tener un valor más alto. Menos baños también le dan a la propiedad un valor más bajo.
Algunas habitaciones tienen usos múltiples. Por ejemplo, una oficina en casa podría haber sido alguna vez un dormitorio. Las salas de estar pueden ser de planta abierta con una cocina y un comedor integrados, o pueden estar separadas. El número de plantas también es importante.
Incluye el año de construcción de la propiedad y si ha sido objeto de una remodelación importante. El estilo de la propiedad también puede afectar el valor. La arquitectura tradicional y los nuevos diseños tienden a conseguir los precios más altos.
También ten en cuenta las características especiales que hacen única la propiedad. ¿Cuántas terrazas y balcones tiene? ¿Hay una chimenea? Un jardín y una piscina privados suelen aportar más valor que si son comunitarios.
Incluye en el análisis inmobiliario el tamaño de la propiedad y la parcela que ocupa. ¿Está en una comunidad cerrada? Registra la ubicación e investiga el vecindario. ¿La colonia está llena de propiedades en buen estado o están deterioradas?
Identifica qué tan cerca está la propiedad de servicios esenciales como tiendas, colegios, transporte público y la playa. ¿Existen características indeseables como un parque industrial? Si hay terrenos abiertos cerca, averigua cómo podrían desarrollarse, ya que pueden afectar el valor de la propiedad.
Paso 2 | El precio original de la propiedad
Utiliza una herramienta de marketing online para conocer el precio original de la propiedad y obtener la mayor información posible sobre su historia. Si fue hecha a medida, es posible que puedas ver fotografías que muestren cómo se ha mejorado o ampliado.
Paso 3 | El precio estimado de la propiedad
Algunas herramientas inmobiliarias en línea enumeran los valores estimados de las viviendas de un vecindario. Aunque no suelen ser muy precisas, te proporcionan una guía aproximada sobre cuánto podría valer una propiedad. Esta es una herramienta online para estimar el precio de una propiedad del banco BBVA.
Paso 4 | Busca propiedades comparables
En este paso, el análisis del mercado inmobiliario se vuelve muy interesante. Toma como guía principal el número de dormitorios y baños de la propiedad, y luego busca propiedades similares en línea, en un radio de dos o tres kilómetros. Deben ser de tamaño comparable, tener las mismas características y estar en el mismo barrio.
Utiliza los portales inmobiliarios en línea para saber en cuánto se vendieron realmente esas propiedades similares. Estos precios suelen ser más bajos que el precio que los vendedores pidieron originalmente.
Los valores más precisos deben ser los de los últimos tres meses, sin embargo, los marcados como "pendientes" son los más actualizados y los precios vencidos indican que el valor de la propiedad era demasiado caro. Finalmente, selecciona unas cinco propiedades para comparar.
Paso 5 | El rango de precios
Para hacer el análisis del mercado inmobiliario, determina ahora el rango de precios de la propiedad. Primero, decide cuál puede ser el precio ?techo? eligiendo la mejor de las cinco propiedades, que debe tener características superiores o estar en una ubicación prestigiosa.
En segundo lugar, determina el precio ?piso?, decidiendo qué propiedad definitivamente es menos deseable. De esta manera tienes los extremos del rango de precios.
Paso 6 | Inspecciona la propiedad
El análisis del mercado inmobiliario ahora depende de tu propio criterio. Visita la propiedad en persona, y toma nota del estado de la propiedad y de sus características destacadas. ¿El diseño del edificio parece atractivo? ¿Cuánto jardín tiene? Las terrazas y la vista también son importantes. Decide cómo estas características afectan el precio de venta.
Paso 7 | Calcula el valor de mercado de la propiedad
Tu investigación de bienes raíces te ha proporcionado un rango de precios y el recorrido por la propiedad debería haberte ayudado a refinar aún más el precio. Ahora es el momento de calcular el precio medio por metro cuadrado de las cinco propiedades de comparación.
Para hacerlo, divide el precio de cada propiedad por su tamaño, luego suma los cinco resultados y divide el total entre cinco. Esta cifra es el precio medio por metro cuadrado.
Luego multiplica este precio medio por el tamaño de la propiedad y este resultado es una estimación más precisa de su valor.
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